房地产投资利润丰厚。多户型住宅拥有诸多优势，任何考虑投资房地产的投资者都应该考虑。它可以帮助投资者分散投资组合，降低风险，并每月获得极具税收优惠的被动收入。
房地产曾被认为是一个利基行业，如今已成为各类投资者的宠儿。人们被房地产投资吸引的原因之一是其资产类别的多样性。您可以投资办公楼、零售中心、酒店、工业地产、住宅等等。
对于刚刚进入商业地产领域的人来说，许多人会从投资多户型房产开始。多户型房产作为整个行业的一个分支，对于普通投资者来说相对容易理解，尤其是对于那些已经拥有自住房的人来说。多户型房产的准入门槛也低于其他类型的房产，例如零售或办公楼。首次投资者可以循序渐进地尝试，从一套两单元复式公寓的小房产开始。
除了投资多户型住宅相对简单之外，还有其他值得考虑投资多户型住宅的理由，我们将在本文中进行探讨。任何曾经考虑投资多户型住宅的人都应该继续阅读。
什么是多户型房地产？
多户型房地产是一个统称，指任何拥有两个或两个以上单元的租赁房产。在规模较小的范围内，多户型住宅可以指复式或三层住宅。多户型住宅还包括中型房产（例如花园式公寓楼）和大型公寓社区。多户型住宅可以根据其受众进一步细分，例如学生公寓或老年人公寓。
需要注意的是，2-4 个单元的多户住宅与 5 个以上单元的多户住宅之间存在一个重要区别。通常，拥有 2-4 个单元的建筑被归类为“住宅物业”，因此可以利用极具吸引力的融资方案。而拥有 5 个以上单元的建筑则开始被归类为“商业物业”。商业物业的利率和贷款条款可能会更加多样化。通常，“多户住宅”一词既指住宅公寓楼，也指商业公寓楼。
投资多户型房地产的好处
投资组合多样化：
多户型房地产是投资者分散投资组合，使其不再局限于传统的股票、债券和共同基金的绝佳方式。房地产与股市的关联性不高。因此，股市可能在房地产价格保持强劲的同时暴跌。同样，房地产行业不像股市那样容易出现每日的波动。总而言之，对于任何希望通过分散投资组合来降低风险的人来说，多户型房地产都是一个绝佳的选择。
低风险投资：
与其他房地产资产类别相比，人们认为多户住宅是一种相对“安全”的投资。造成这种现象的原因有很多，包括经济原因和人口统计数据。首先，加拿大正处于长期住房短缺之中。单户住宅的数量根本无法满足需求。这导致现有房价创历史新高，相应地，那些尚无力购买住房的租房者对多户住宅的需求也随之增加。同样，加拿大人口的增长速度远远快于全国住房库存的增长速度。只要这些趋势持续下去，几乎每个市场都会对多户住宅有需求。
过去两次经济衰退的证据证实，多户住宅是一种相对无风险的投资。在 2008 年至 2010 年的经济大衰退期间，许多美国人不幸失去了家园，别无选择，只能租房居住。他们要么暂时租房，要么长期租房，以重建储蓄和信用。没有房子可住是不可能的。无论经济状况如何，人们总是需要居住的地方，在经济危机期间和之后，更多的人倾向于搬进租房。
此外，在新冠疫情引发的最新经济衰退期间，多户住宅的租金收入依然强劲。经济刺激计划和增加的失业救济金帮助了许多最初受创最严重的加拿大人克服了担忧，继续按时支付房租。大多数人都做到了。
被动收入：
投资多户型房地产是增加额外收入的好方法。直接拥有房产的人可以聘请物业经理代为管理日常运营；而投资房地产投资信托基金 (REIT) 或联合投资的人则会将资金委托给发起人，从而摆脱拥有房产的责任。
现金周转：
多户型房地产投资的一大吸引力在于这些房产每月产生的现金流。在市场强劲的情况下，您可以轻松转手并重新出租，以确保每年获得稳定的现金流。此外，租金通常也比较可预测。
升值潜力：
拥有长期投资眼光的投资者会发现，多户型房地产通常会随着时间的推移而升值。房地产价值虽然有涨有跌，但在多个房地产周期中，其价值往往会持续攀升。
税收优惠：
多户型房产享有极高的税收优惠。大多数投资者选择抵押贷款来融资。他们可以享受该财政年度支付的抵押贷款利息抵扣，这在拥有房产的最初几年往往会更高，因为贷款开始摊销。即使房产升值，您也可以在27.5年内对多户型房产进行折旧。各类投资者都发现这一资产类别极具吸引力，因为折旧可以抵消每年收取的很大一部分租金收入。
多户住宅被认为是相对“安全”的投资 与其他房地产资产类别相比。
热门多户型房地产投资策略
投资多户型房地产的方式多种多样。从投资小型（20 套以上单元）的稳定公寓楼，到投资联合组织或基金，打造一个拥有 300 套以上单元的全新多户型开发项目，不一而足。
一些多户型物业已开始产生现金流，而另一些则可能需要数年才能为投资者带来回报。根据投资者的投资额度、投资期限和风险承受能力，总有合适的投资机会能够满足他们的需求。
买入并持有：
顾名思义，买入并持有房地产投资是指业主（个人或通过合伙企业代表投资者）购买房产，然后长期持有——通常是无限期持有。买入并持有的投资者可能会或可能不会对房产进行改进（下文将介绍的增值方法）。买入并持有投资的主要区别在于，业主打算将房产持有多年，在此期间，投资者将根据房产产生的现金流获得股息。许多买入并持有的投资者还预期房产在买入并持有期间会升值。
买入并持有房地产投资提供一定的税收优惠。值得注意的是，买入并持有房地产最终出售所得将缴纳长期资本利得税，该税率远低于房地产炒卖者通常缴纳的短期资本利得税。
增值：
增值型房地产投资是一种替代性的多户型房地产投资策略，投资者或团体购买资产的目的是进行轻度或重大的房产升级。增值型策略假设完成上述改进后，收入仍有增长空间。轻度增值策略可能包括购买一栋C级多户型房产，并为每套单元刷上新漆、更换地板和安装新装置。
重度增值策略可能包括在同一栋建筑内，将每套单元拆除至只剩龙骨，重新配置布局，然后从头开始装修。重度增值策略通常包括对建筑外观、景观和公共区域进行重大改进，并可能为房产增添新的便利设施。只有经验最丰富、积极性最高的团队才应该采用重度增值策略，因为这类策略通常难以执行。
一般而言，增值型房地产投资被认为比购买稳定资产风险更高，但对于那些能够相应地执行其商业计划的人来说，它可能带来丰厚的利润。作为更高风险的交换，投资者可以期望获得更高的回报。
机会主义：
机会型房地产开发类似于股票市场中的“增长型”投资。这类投资是最复杂的项目之一，通常需要数年时间才能为投资者带来回报。
机会型投资包括从头开始的多户住宅开发，即发起人购买土地或地块进行再开发，然后必须获得当地政府的批准才能开始施工（这个过程本身可能需要一年或更长时间）。这些房产必须完全建成并出租，才能被视为“稳定”并准备好进行资本重组或出售。
改建是机会型多户住宅房地产投资的另一种形式。改建，有时也称为再开发，是指将房产重新定位用于其他用途——例如，将零售中心改建为混合用途开发，或将酒店改建为多户住宅。数百座教堂已被改建为公寓，以前的学校建筑也经常被改建为公寓楼。
机会主义房地产投资是最危险的策略之一，与高附加值投资一样，只有最熟练、资金最雄厚、有能力应对不可预见的复杂情况的赞助商才应该尝试。
多户型房地产与单户型租赁投资
单户住宅和多户住宅的主要区别在于其住宅单元的数量。单户住宅只有一个住宅单元，而多户住宅则有两个或两个以上单元。
投资多户住宅与投资单户住宅有几个实际考虑因素，包括：
单户住宅的维护成本更高。
每处房产，无论是独栋住宅还是多户住宅，都有一套需要维护的“系统”。这些“系统”包括暖通空调系统、电力系统、屋顶、地面等等。独栋住宅拥有所有这些系统，但只需支付一笔租金即可。相比之下，多户住宅的多个单元共用相同的系统，因此按单位成本计算，每个系统的维护成本更低。例如，维修一栋包含六套单元的公寓楼的屋顶只需修理一个屋顶。这比维护六套独栋出租房屋的六个屋顶要便宜得多。
整合单户出租物业组合更加困难。
无论市场竞争激烈与否，积累单户租赁房产组合都并非易事。每次房产上市，您都需要竞标、获得融资、支付首付、进行房屋检查、聘请律师等等。相比于购买多户租赁房产，这可能是一个漫长而耗时的过程，因为多户租赁房产可以一次性增加您的房产组合。
与投资单户住宅相比，购买多户住宅的购买过程以及随后的物业管理过程都会变得更加高效，因为在投资单户住宅时，各方被迫从一个地点到另一个地点奔波，从而浪费了宝贵的时间。
单户出租物业的管理更加密集。
很少有投资者购买独栋住宅作为租赁物业，原因之一是管理单户住宅非常耗时。物业经理必须往返于各个地点进行维修、保养、收取租金等。与投资多户住宅相比，独栋住宅缺乏规模经济效益。一处房产的单元越多，按单位成本计算，管理该房产的成本效益就越高。通常，达到一定规模的多户住宅甚至会配备一名驻场物业经理，以便快速有效地处理问题。
其他规模经济效益包括：所有多户住宅只需一位租赁经纪人；一位驻场维护人员；以及能够在现场存放工具和材料，而不是像管理分散地点的单户住宅时那样，将工具和材料存放在仓库或货车中。
如何投资多户型房地产
投资多户型房地产主要有三种方式：
1. 直接所有权
直接所有权是指个人购置并管理多户住宅。多户住宅投资通常需要至少25-30%的股权才能获得融资。这通常会使直接所有权对一些投资者构成挑战。此外，直接所有权是一种积极的房地产投资形式。这意味着它无法提供像投资房地产投资信托基金（REIT）或辛迪加（Syndication）那样的被动收益（见下文）。
2. 房地产投资信托基金（REIT）
投资房地产投资信托基金 (REIT) 类似于投资共同基金。本质上，您是在购买由 REIT 主动管理的房地产投资组合中的股票。根据联邦法规，REIT 必须将 90% 的利润返还给投资者。购买 REIT 的好处在于您可以随时买卖股票。这为投资者提供了一种保持流动性的方式，而这是直接投资房地产无法实现的。
3. 房地产联合组织
投资多户型房地产的一种日益流行的方式是通过辛迪加（Syndication）。辛迪加是由经验丰富的房地产发起人创建的实体，他们汇集个人资金（通常与自有资金一起）投资于多户型房产。每个辛迪加的最低投资门槛可能不同，例如每人 7.5 万美元或 10 万美元。投资者共担项目风险和回报，并相应地获得一定比例的利润。
作为个人投资者，房地产联合投资将使您成为“有限合伙人”，从而为您带来诸多益处。有限合伙人 (LP) 的唯一责任是提供资金。而“普通合伙人”（GP）则负责寻找和管理交易。GP 提供其房地产专业知识，以换取部分利润，但通常只有在 LP 盈利后才能获得报酬。这种结构确保了 GP/LP 的利益一致。
结论
房地产投资利润丰厚。根据投资者的个人风险偏好和投资期限，房地产投资是一个拥有多种投资途径的资产类别。更具体地说，多户型住宅拥有诸多优势，任何考虑投资房地产的投资者都应该考虑。它可以帮助投资者分散投资组合，降低风险，并每月获得极具税收优惠的被动收入。