2025年第一季度，资本化率并未发生剧烈变化，因为前所未有的贸易战和全球不确定性的影响尚未波及房地产投资者和运营商。
由于前所未有的贸易战和全球不确定性尚未对房地产投资者和运营商产⽣影响，2025年第⼀季度的资本化率并未出现⼤幅变化。前瞻性资本化率展望也基本保持中性，第⼆季度的预期基本保持不变。预计某些主要市场的收益率将上升，尤其是蒙特利尔办公楼，其空置率⽬前已超过多伦多、温哥华、渥太华，甚⾄（略微）超过埃德蒙顿。
许多资产的租赁依然强劲，⽽严重受限的开发环境正在限制⼤多数市场的新供应和竞争。
加拿大2025年第一季度，资本化率（cap rate）整体变化不大，主要由于前所未有的贸易战和全球不确定性尚未对房地产投资者和运营商产生实质性影响。展望未来，资本化率的预期也基本保持中性，第二季度的预期变化不大。部分主要市场的收益率预计会上升，尤其是蒙特利尔办公市场，目前其空置率已超过多伦多、温哥华、渥太华，甚至略高于埃德蒙顿。许多资产的租赁需求依然强劲，而开发环境极度受限，导致大多数市场的新供应和竞争有限。
多户住宅（multifamily）资产的资本化率仍然是所有资产类别中最低的，因为住房供需失衡很可能会持续。虽然移民减少已明显影响公寓租金，并且专为出租而建的开发热潮正在影响市场，但住房依然供应不足，许多市场的租金仍接近历史高位。
零售资产的资本化率目前在大多数市场为5-6%，这一曾经不受青睐的资产类别已成为投资者的新宠。零售市场的复苏始于疫情期间“必需”或以超市为主的零售业表现出的韧性，如今依然吸引大量资本，得益于强劲的租赁需求、餐饮业态的增长，以及低密度城市和郊区资产的再开发潜力。
我们的资本化率数据现已涵盖不断增长的自助仓储（self-storage）资产类别，该类别在全国范围内拥有较低的收益率。自助仓储具备多项吸引投资者的独特优势，包括租赁灵活、开发难度远低于传统资产，以及极低的人力和运营成本。该市场高度分散，机构和房地产投资信托（REIT）持有比例远低于办公和零售领域。与其他资产类别类似，二级市场和阿尔伯塔省的收益率较高，而多伦多和温哥华的需求最强，资本化率最低。
贸易战对经济各领域（包括房地产）都产生着深远影响。就影响而言，工业地产（industrial）预计将是受影响最大的领域。最依赖出口的行业，如汽车、化工、农业和资源产业，是仓储空间的主要用户，而非办公或零售空间。然而，极端不确定性也可能导致企业需要额外的工业空间作为缓冲，以在等待贸易局势明朗时保持灵活性。
其他资产类别的影响则更为间接，主要体现在潜在的就业损失、住房市场疲软或通胀上升等二次效应。虽然贸易战总体上是负面影响，但酒店业（hospitality）可能成为亮点，随着美国加征关税和“第51州”言论，国内旅游已经出现复苏迹象。
此前的报告讨论更多集中在加拿大央行降息和借贷环境改善的确定性上。然而，贸易战也带来了央行政策的不确定性，未来是否继续降息已不再确定。尽管多数主要贷款机构仍预测2025年将继续降息，但央行在第二季度甚至更久维持利率不变的可能性也在增加。
加拿大联邦大选将在本报告发布时已尘埃落定，无论结果如何，财政刺激和基础设施投资增加似乎是大概率事件。这些因素将在短期内提振经济，但也会带来更高的财政赤字。更强的刺激和建设活动有望为零售和工业地产带来顺风。
https://www.collierscanada.com/en-ca/research/canada-cap-rate-report-2025-q1