净资产价值可以用来衡量单项资产的权益，也可以用来评估投资组合相关的权益。净资产价值越高，投资的利润就越大。
虽然大多数人被动投资多户型房地产，但要找到合适的投资对象，需要做大量的准备工作。要想在交易中扮演被动角色，首先必须找到符合其投资标准的交易或基金。
评估投资机会的方法之一是查看其净资产价值。本文将介绍如何以净资产价值作为衡量标准，比较不同多户型房地产投资的价值。
什么是净资产价值？
净资产价值（NAV）是描述某一特定时点资产权益价值的一种方式。它可以用来衡量单项资产的权益，也可以用来评估投资组合相关的权益。例如，一个拥有并运营多栋公寓楼的房地产基金。
净资产价值越高，投资的利润就越大。
投资者使用资产净值 (NAV) 来计算资产扣除任何未偿债务或房地产负债后的总价值。人们常说，资产净值越高，投资收益越高。这是因为在偿还债务和其他负债后，有更多收入可供返还给投资者。出售后，也有更多收益可供分配给投资者。
如何计算净资产价值
对于多户型房地产投资来说，净资产价值的计算相当简单。
很多时候，每当投资者听到“净值”这个词时，它就提醒我们，价值中减去了一些东西。在这种情况下，负债是从资产价值中扣除的。
个人使用“总资产”是因为NAV计算的是单项房产的价值，包括任何附属建筑物或房产以及整个房地产投资组合。
总资产可以包括实际房地产资产的价值以及任何有价证券、现金、应收账款和其他相关资产。
“总负债”是指任何房地产层面的债务、公司或基金层面的债务、应付账款、税金、保险以及与资产（或资产组合）相关的任何其他未偿债务。一些投资者在计算资产净值时也会扣除任何固定或计划内资本支出的价值。然而，这些支出可能难以确定。这仅适用于年度资本支出预算已包含这些资本支出价值的情况。
哪些因素会影响房产净资产价值
任何影响资产净值计算各个组成部分的因素都会影响房产的净资产价值。发起人或投资经理可以控制其中一些组成部分，例如，决定所使用的债务类型和金额。
然而，还有一些其他因素会影响资产净值，而这些因素超出了所有者集团的控制范围。这些不可控因素通常是由于市场条件的波动造成的。例如，区域资本化率、利率、租金、空置率的变化，以及不可避免的运营费用变化。
净运营收入变化如何影响净资产价值
要计算现金流房地产投资的市场价值，了解该房产的净营业收入 (NOI) 至关重要。NOI 除以资本化率是确定市场价值的主要公式。因此，如果资本化率保持不变，当 NOI 增加时，房产的资产净值 (NAV) 将会提高。相反，如果 NOI 下降，净资产价值将会下降。
因此，希望提高资产净值的投资者可以通过关注各种实体和运营方面的改进来实现，尤其是那些能够相应提高房产净营业收入的改进。
资本市场如何影响净资产价值
资本市场（包括债务市场和股票市场）会对房产的净资产价值产生直接和间接的影响。当前利率通常会影响资本化率，而资本化率的影响最为直接。
高效的资本市场将高效地配置资本。这意味着市场将比较所有可用投资机会的风险和回报。如果风险低于商业房地产的投资的预期回报率上升，那么商业房地产的预期回报率（包括资本化率和内部收益率）也需要相应上升。
间接地，资本市场的状况会在许多方面影响房地产投资。一般来说，如果股权和债务能够以诱人的利率随时获得，那么创业或扩张就会更容易。这会导致几乎所有类型的商业地产需求增加。这反过来又有助于提高入住率和租金，从而有助于提高净营业利润 (NOI)。
房地产层面与基金层面的净资产价值
前面提到，NAV可以评估单个房产的价值，也可以在基金层面进行计算。
计算房地产层面的资产净值相对简单。前提是知道资产的当前市场价值和未偿债务。
然而，在商业房地产中，人们大多使用净资产价值来确定房地产共同基金或房地产投资信托（REIT）的价值。
在这种情况下，资产净值 (NAV) 可以用来衡量股东权益总额。计算方法是，用基金的净资产价值除以流通在外的单位或股份数量。这个指标就是所谓的“每股净资产价值”或“NAVPS”。通常情况下，如果基金或房地产投资信托基金 (REIT) 的每股净资产价值 (NAVPS) 更高，其价值也会更高。
对于开放式基金（例如房地产共同基金和房地产投资信托基金 (REITS)）而言，计算每股资产净值 (NAVPS) 至关重要，因为它决定了基金的股价。基金将根据基金的资产净值发行和赎回份额，并相应地定价。
例如，假设一家多户型房地产投资信托基金（REIT）的资产净值为1亿美元，流通股数为1000万股。每股净资产净值为100美元。因此，一位投资者购买了价值100万美元的股票，将拥有10000股REIT股票。投资者完成购买后，该REIT的资产净值将达到1.01亿美元，因为这100万美元的股票已从负债转为资产。
REITS 衡量资产净值时，不考虑出售 REIT 份额时需缴纳的所得税。不妨将房地产投资信托的资产净值视为“市净率”。该计算包含每项资产的未实现损益报告。
计算基金层面的资产净值并非易事，尤其是在开放式基金需要报告的情况下。监管机构通常要求开放式共同基金和房地产投资信托基金 (REITS) 每日计算并报告其资产净值。计算每日资产净值是一项专业工作，通常由基金会计师负责。该职位负责密切监控投资资金的流入和流出、投资的买卖、投资收益、损益以及持续的基金支出。
基金在股市收盘后，即完成当日会计核算后，计算并报告其更新后的资产净值。简而言之，基金经理代表投资者股东提供重要的记录保存和管理服务。
为什么净资产价值对商业房地产投资者如此重要
了解基金的净资产价值对商业房地产投资者尤为重要。人们通常会用它来决定如何投资、在何处投资以及与谁投资。
除非投资于特定的房地产交易（通过直接持有、合资或房地产财团），否则大多数人会将其私募股权投资于一家投资公司。投资公司（例如房地产投资信托基金 (REIT) 或共同基金）会汇集众多个人投资者的资金，然后将这些资金投资于各种证券或其他资产。
投资一家投资公司的好处，比如
共同基金或房地产投资信托基金 (REIT) 允许个人进入多户家庭
他们自己无法获得的房地产交易。
每位投资者都有权按其投资金额比例，对投资公司设立的投资组合进行投资。因此，了解该基金的价值对于计算个人在该基金中的份额价值至关重要。
投资共同基金或房地产投资信托基金（REIT）等投资公司的好处在于，它能让个人投资者参与到他们自己无法参与的多户型房地产交易中。这些投资工具还允许个人投资者通过持有多种不同证券的零碎份额来分散投资组合。
多户家庭净资产价值示例
关于多户型资产净值最直接的例子是假设已知一处房产的当前价值，比如说2000万美元。然后，假设该房产有800万美元的抵押贷款和大约300万美元的其他负债。那么这栋公寓楼的净资产价值就应该为900万美元（2000万美元-1100万美元）。
投资者需要注意的是，房产的净资产价值是基于某一特定时间点的数值。实际上，房产的市场价值和负债会波动，有时甚至每天都会波动。因此，当天报告的资产净值可能与第二天报告的资产净值不同。
单一房地产资产可能按月或按季度报告其资产净值，但房地产投资信托基金 (REITS)、房地产共同基金、单位投资信托 (UIT) 和其他公开交易的投资组合的资产净值每日波动更频繁。任何开放式基金都必须至少每个工作日重新计算一次资产净值，这种会计惯例通常在市场收盘后进行。此规定不适用于封闭式房地产基金。
以下是如何使用 NAV 来计算房地产投资组合的价值。
假设一家房地产共同基金管理着价值1.2亿美元的公寓楼投资组合。假设该基金欠其投资顾问400万美元。此外，还欠100万美元用于支付租金、应付工资和杂费。该基金持有500万股。
使用资产净值计算，投资者可以确定与该房地产共同基金相关的每只股票的价值。
资产净值 = 1.2 亿美元（资产）- 500 万美元（负债）/ 500 万股 = 每股 23 美元
当然，如果公寓楼的价值超过1.2亿美元，而负债保持不变，每股价值也会相应增加。
净资产价值（NAV）与净现值（NPV）
净资产价值 (NAV) 和净现值 (NPV) 是投资者有时会混淆的两个术语。理解它们的区别很重要，因为 NAV 和 NPV 是两个不同的指标。
NPV 是一种将所有未来现金流转换为今天的美元的方式。
例如，如果有人以100万美元的价格购买了一栋公寓楼，并在五年内每年产生10万美元的现金流，然后在五年期末以100万美元的价格出售该房产，则内部收益率为10%。简而言之，在过去五年里，投资者每年的收益都是10%。
那么如何将其转化为 NPV 呢？
净现值（NPV）是一种计算方法，它考虑资产的总收益（包括当前收益和未来预期的现金流），然后应用折现率来考虑交易的风险和时间因素（持有期）。净现值通过综合考虑投资者资金的当前价值、交易的初始投资以及扣除折现率后该交易的预计现金流，帮助投资者公平地比较多项投资。
投资者决定折现率。每个投资者都需要了解自己愿意接受的回报。例如，如果投资者希望获得 8.0% 的回报，那么在计算净现值时，他们会使用这个值作为折现率。
正的净现值 (NPV) 表示投资者预期获得的回报高于其目标门槛。负的净现值 (NPV) 表示交易未产生足够的回报。净现值恰好为零表示投资者将获得预期的准确回报率或折现率。
结论
任何潜在的房地产投资者都需要了解公司如何计算其提供的投资机会的净资产价值。同样重要的是，了解发起人或基金经理如何计划随着时间的推移提高净资产价值。周到的增值策略或对多户型房地产投资组合的补充，可以提高投资者的回报。