多户住宅一直是最受欢迎的商业地产投资类型之一，原因之一在于人们对这一资产类别普遍具有较高的熟悉度。除了这种天然的亲近感，多户住宅还具备多项显著优势，使其成为寻求稳健回报与风险控制的投资者的优选。对于希望实现长期增长和稳定现金流的人而言，多户住宅的吸引力不容忽视。
多户型房地产是最受欢迎的商业地产投资类型之一。这主要是因为投资者能够理解并理解住宅——毕竟，大多数人在人生的某个阶段都住过公寓或拥有过一套房子。
除了熟悉之外，投资多户型房产还有许多其他显著优势。寻求最小化风险、最大化回报的投资者很难忽视多户型房产带来的优势。
什么是多户型房地产？
专家通常将多户型房地产定义为任何拥有两个或两个以上出租单元的房产。实际上，出于投资者的目的，拥有两到四个出租单元的房产会被归类为住宅房地产。只有拥有五个或五个以上单元的房产才会被归类为“商业”房地产。这很大程度上取决于拥有2-4个单元和5个以上单元的房产的融资机制，以及贷款机构对每种房产的分类方式。
房产面积
多户型住宅的规模差异很大。复式、三层和四层是规模最小的多户型住宅。规模最小的多户型住宅则是大型公寓大楼，每栋住宅的单元数量很容易超过 250 个。
在某些情况下，多户住宅会在同一物业内拥有多栋公寓楼。这些综合体总共可能有数千套公寓。
多户房地产的所有者可以包括个人、小投资者合伙企业、私募股权基金、机构投资者、房地产家族办公室和房地产投资信托 (REIT)。
为什么要投资多户型房地产？
投资各种商业地产的理由有很多，包括办公楼、零售店和住宅。然而，投资多户型住宅具有其独特的优势。继续阅读，了解更多关于投资多户型住宅的几大理由。
简单稳定
一句明智的投资格言是：“专注于防范下行风险，上行风险自然会水到渠成。 ” 这句话尤其适用于投资多户型住宅。一般来说，除非公寓楼的价格过高、杠杆过高或管理不善，否则投资者的下行风险通常都能得到保障。
这是因为，与投资科技初创公司不同，多户型房地产投资简单，且被视为稳定的资产类别。每个人都需要一个住所，而住房供应却越来越无法满足需求。
此外，提供租赁住房相对简单。投资者可以根据当地市场的特点，参考现有样板房来建造和/或翻新公寓楼。此外，公寓楼建成后，业主可以按照标准租赁协议出租。
租约展期
此外，鉴于租赁结构，多户型公寓比其他房地产资产更稳定。大多数公寓的租赁期限为一年。不过，为了降低租户离开的风险，租约可以在一年中的不同时间段展期。
这与其他资产的租赁方式截然不同。有些资产的租赁方式可能依赖于单个租户长期占用一栋建筑。例如，商业租户的租期通常为5至10年，这种情况并不少见。
如果该单租户离开大楼，房东可能会面临严重的现金流中断。尤其是在他们试图将房产出租给其他单租户的时候。或者，房东可能需要将空间细分，出租给多个租户。这本身就需要成本。
持续的现金流
多户型投资者可以从出租给众多租户（通常一次可出租数十甚至数百个租户）中获益。如上所述，通过周密的租约管理，可以错开租期，确保在任何特定时间点的周转率有限。因此，即使租户不可避免地离开，即使该单元空置一段时间，对现金流的总体影响也将微乎其微，因为在此期间，房东仍将继续向其他租户收取租金。
即使在经济危机期间，多户型住宅的现金流也表现出了韧性。例如，在最近的新冠疫情期间，政府已表明愿意根据需要通过机构贷款计划和租户补贴来支持多户型住宅市场。
这是因为人们认为住房是基本且根本的需求。面对住房市场的严重威胁，政府（包括联邦、州和地方政府）可能会介入，以稳定多户型住宅行业。
熟悉度
投资者之所以被多户型房地产所吸引，是因为大多数人都能将住宅房地产视为一种产品类型。
一般人都会在某个时间点租过公寓，因此了解租赁和维护租赁单元的基本知识。大多数人也拥有自己的房子。这意味着他们了解维护房屋良好状态所需的装修成本。
与通常具有高度定制化、细致入微的租赁的办公楼或零售中心等其他产品类型相比，多户住宅是最熟悉和最相关的房地产资产类别之一。
易于承保
与其他投资（包括其他商业房地产资产类别）相比，多户住宅物业通常更容易承保。例如，投资办公楼可能需要复杂的预测，以及对微观和宏观经济驱动因素的专家级知识。然而，只要稍加练习，大多数投资者就能对多户住宅交易进行基本的计算，以确定现有租金和/或市场租金是否足以覆盖产生足够回报所需的支出（包括预计的抵押贷款还款）。
投资组合多元化
多元化是降低投资风险的关键。投资多户型房地产是投资者在股票、债券和其他传统股票之外实现投资组合多元化的绝佳方式。
无论人们是选择个人投资于自己管理的小型租赁房产，还是被动投资于房地产基金、辛迪加或拥有全国数千套公寓的大型多户型房地产投资信托基金 (REIT) ，情况都是如此。
多种投资回报来源
多样化降低投资风险的方法之一是提供多种随时间表现不同的投资回报来源。
虽然一项投资可能在某一年表现不佳，但另一项投资（尤其是与其他投资不相关的投资）可能会表现出色，并通过收益抵消这些损失。
证据：根据NAREIT提供的数据，1994年至2000年间，公寓REIT的回报率与标准普尔500指数的相关性仅为27.9%。正相关性意味着年度回报率每年都趋向于同一方向。相关性越高，资产组合就越紧密。
下图显示了1994年至2000年间标准普尔500指数和公寓REIT的年回报率。值得注意的是，标准普尔500指数有五年出现负回报率。其中三年，投资公寓REIT的投资者获得了正回报，从而弥补了损失。
此外，标普500指数和公寓REITs的回报率在很多年份都为正。然而，公寓REITs的回报率却大幅超过了标普500指数。
虽然很难逐项提供相关系数和回报数据，但关键在于，对于那些寻求降低风险的人来说，多户型住宅已被证明是一种极佳的对冲工具，尤其是那些与更传统的股票和债券投资相关的投资者。
广阔的机遇
投资多户型房产的另一个好处是，投资方式多种多样。例如，人们可以选择个人拥有和管理多户型房产，也可以选择被动投资。这取决于他们愿意在一笔交易中投入多少时间、经验和精力。
投资者还可以考虑不同的多户型住宅，从学生公寓到老年人住宅。
最后，多户住宅的广泛供应意味着投资者有机会投资于许多不同的地区。例如，希望进一步分散多户住宅投资组合的投资者可以决定投资一个面向退休人士的55岁以上老年住宅社区，以及投资位于“锈带”的几处花园式住宅，然后在迈阿密投资一个独立的科技型多户住宅项目。这些投资项目的风险/回报状况各不相同，投资者需要考虑。
利用能力
多户型投资者可以利用杠杆优势。例如，可以利用银行贷款来为购置和/或翻新房产的大部分资金。这要求投资者在每笔交易中投入较少的股权，从而将股权投资分散到更多单独的投资机会中。
例如，一处价值 1000 万美元的房产，可以用 600 万美元的债务融资。与其投资 1000 万美元购置房产，不如投入 400 万美元的自有资金。剩下的 600 万美元（投资者在没有杠杆的情况下会投入的资金）可以用来收购其他房地产资产。或者，实际上，可以用来投资任何项目。
多户住宅提供有吸引力的融资
虽然所有商业地产都可以利用杠杆，但多户型住宅往往是所有产品类型中融资最具吸引力的。原因有两个：
首先，多户住宅被认为是一种非常稳定的资产类别。因此，贷款机构乐于将贷款投放于公寓楼。其次，由于住房被视为基本需求，联邦政府推出了贷款项目。例如，房利美和房地美提供的机构贷款，为多户住宅借款人提供了极具吸引力的贷款条款。
利用杠杆可以增强投资者短期内的现金流，并产生稳定的财富积累效应，因为租户可以帮助每月偿还抵押贷款。
随着投资者在房产中积累资产净值，他们可以利用这些资产净值来改善房产和/或投资其他领域。最棒的是，当投资者以再融资或信用额度的形式使用这些资产净值时，他们可以免缴所得税。
对冲通货膨胀
多户型投资是抵御通胀的绝佳方式，因为租金的上涨速度通常至少与通货膨胀率持平。当然，在通胀环境下，业主的支出也可能相应增加。然而，周到的规划可以确保租金上涨速度快于通货膨胀和支出，从而有助于增强资产负债表和整体盈利能力。
确保实现这一目标的方法之一是使用固定利率债务。那些锁定低成本、固定利率债务的人每年的抵押贷款支出将保持不变。即使租金持续上涨。持有固定收益或固定收益投资的人担心通货膨胀，而投资多户型住宅的人往往对通货膨胀持欢迎态度。
税收效率
归根结底，无论投资类型如何，重要的不是你赚了多少，而是你留住了多少。这正是投资多户型房产的一大吸引力。多户型投资具有极高的税收效率。
最有力的税收优惠是折旧。随着时间的推移，建筑物最终会磨损并变得“过时”。美国国税局认识到这一点，因此允许投资者“折旧”其房产。
尽管折旧并非实际需要支付的费用，但它的作用类似于一项“费用”。这降低了投资者的应税收入，即使他们从未自掏腰包支付过他们所申报的折旧费用。
例如，储蓄账户中赚取的一美元利息，到了纳税时可能需要缴纳高达40%的税。但如果是投资多户型房产赚取的这1美元，则可能完全不需要纳税，具体取决于投资者每年的折旧额。
标准的直线折旧法允许投资者在27.5年内以相同的金额对多户型资产进行折旧。或者，投资者可以使用所谓的“成本分离研究”，该研究本质上是确定房产各项物理属性的“使用寿命”。这使得投资者可以在拥有房产的早期就预先支付折旧费用，与采用直线折旧相比，这可以更快地将更多资金返还到投资者的口袋中。或者，如果他们投资的是税收效率较低的投资工具，情况就不同了。
结论
投资多户型房地产的理由多种多样。该资产类别为个人投资者提供了多种途径，帮助他们根据自身的风险承受能力、目标和投资期限获得成功。