多户型住宅在房地产市场低迷时期，其保值能力通常更强，表现优于其他类型的房产，成为抵御经济衰退的资产类别。
抵御经济衰退的多户型房地产投资策略
关于房地产衰退可能性的讨论日益增多。这促使许多人考虑抵御衰退的房地产投资策略。在众多资产类别中，多户型房地产在经济低迷时期尤其具有韧性。
在本文中，我们将深入探讨多户型房地产为何能够脱颖而出，成为抵御经济衰退的资产类别，尤其是与其他产品类型相比。我们还将探讨如何在面临经济逆风的情况下，巩固甚至扩大您的多户型投资组合。
探索多户型房地产的抗衰退特性
尽管多户型住宅并非完全不受市场低迷的影响，但在房地产市场低迷时期，其保值能力通常更强，表现优于其他类型的房产。造成这种情况的原因有很多，包括：
每个人都需要有个地方住
无论经济形势如何，所有美国人都需要一个栖身之所。无论我们是否处于高利率环境，无论人们是否面临失业，这一点都是毋庸置疑的。
事实上，在经济衰退期间，丧失抵押品赎回权往往会导致人们在重建信用的同时搬进租赁房屋。同样，计划购房的公寓居民可能会推迟购房，选择省钱租房，直到经济复苏。这些因素共同作用，导致在经济低迷时期，对多户住宅的需求持续增加。
联邦政策有利于多户住宅行业
从历史上看，尤其是在疫情期间，联邦政府总是在经济濒临崩溃时迅速出手干预，提供救助。例如，在疫情期间。数百万美国人失业，联邦政府发放了刺激支票，帮助他们支付房租，维持生计。这为多户型投资者提供了持续的现金流，从而避免了许多人最初担心的大规模贷款违约。
经济衰退期间，单位的流动率往往较低
从一个公寓搬到另一个公寓需要花费。签订新租约通常需要首付款、尾款和押金，总计数千美元。然后还有实际的搬家费用，例如租卡车或雇用搬家服务。在经济低迷时期，许多租户会选择续签现有租约，以将这些费用推迟到经济状况好转时再支付。这有助于确保公寓楼的低周转率和低空置率。
A级公寓楼是个很大的例外。在经济低迷时期，注重成本的租户通常会从 A 级公寓搬到 B+/B 级公寓以节省资金。A 级公寓的业主可能需要提供一些激励措施，例如免除两个月的租金。这有助于填补空置率并鼓励现有租户留下来。
多户家庭产生持续、稳定的收入
拥有完全稳定租赁房产的业主通常会发现，即使在经济低迷时期，这些资产也能带来稳定持续的收入。由于担心被驱逐，人们通常会优先考虑房租，而不是信用卡、医疗费和水电费等其他支出。
即使在经济低迷时期，业主也常常会提高租金
讽刺的是，经济低迷时期对多户住宅的需求往往使得房东即使在经济逆风的情况下也能提高租金。这对于在通胀环境下运营的房东尤其有利；更高的租金可以抵消不断上涨的开支。那些拥有低成本、固定利率债务的房东甚至可能随着租金上涨而获得更大的现金流。
经济衰退期间如何收购多户住宅资产
诚然，在经济不确定时期，多户型物业往往能够保持良好的价值，尤其是与其他商业地产资产类别相比。然而，在互联网泡沫破灭和全球金融危机等极度困难时期，对于眼光敏锐的多户型物业投资者来说，或许存在绝佳的购买机会。
以下是经济衰退期间购买多户住宅的一些策略：
1. 首先进行彻底的市场调研。关注本地和区域市场，找出基本面强劲的地区，例如就业增长/就业多元化和人口稳定。因为这些市场最有可能在走出衰退后率先反弹。
2. 思考房产“陷入困境”的原因。陷入困境的房地产通常有两个原因。大多数人关注的是第一种情况，即房产本身状况恶化，需要进行大规模的资本改善，而这些改善超出了业主的承受能力。这些房产本身状况不佳，租金较低，空置率较高，相应的价值也较低。
然而，第二种原因则与不良资本结构有关。在这种情况下，房产本身状况良好，但过度负债的业主无力偿还债务。这种情况可能由多种原因造成，例如利率上升或一笔无法承担的到期大额还款。通常情况下，业主会选择再融资，但在如今的市场环境下，利率是几年前的两倍甚至三倍，再融资可能不再是一个选择。这些业主可能被迫出售房产，而且价格通常低于他们的预期。在最糟糕的情况下，一些业主会干脆把钥匙交给银行。
3. 安排好融资。在经济衰退时期，想要达成一笔“好”的交易，通常需要买家拥有充足的资金。能够现金购买的买家最有可能快速行动。然而，这并不总是可行的——尤其是对于那些希望购买价值数百万美元的多户住宅资产的人来说。
相反，你应该利用这段时间联系你的长期贷款合作伙伴，探讨在当前市场环境下可以获得哪些融资方案。在某些经济衰退时期，我们看到美联储降低利率以刺激经济。然而，最近我们看到的情况却截然相反——美联储一再提高基准利率以应对螺旋式上升的通货膨胀。现在，利率甚至比一年前还要高，这使得一些交易更加难以达成。
这也是一个在融资方面发挥创意的好时机。例如，随着传统贷款机构的融资渠道枯竭，一些多户住宅发起人正在引入优先股（尽管有时利率会高于他们的预期）。其他人正在探索卖方融资，即卖方持有房产票据，通过提供现金流入来“拯救”陷入困境的房产所有者，同时使新所有者受益，因为新所有者可以通过这种安排协商获得较低的利率。
4. 保持耐心，仔细分析交易。在经济低迷时期，人们很容易被“好”的多户住宅交易所诱惑。潜在买家应该保持耐心。并非所有交易都像表面上看起来那么诱人。
为此，务必深入研究财务状况。目标房产应拥有强劲的现有现金流，或经过深思熟虑的增值策略后可能拥有强劲现金流的房产。当然，务必确保手头有足够的现金，用于任何可能对房产稳定发展必要的增值改造。房产可能需要一段时间才能再次升值，因此，对于多户住宅投资者来说，关注现金流通常是一个明智的选择。
5. 利用你现有的关系。大多数业主不会主动透露自己拥有陷入困境的房产。这是一个利用你与其他业主、经纪人和贷款机构建立的可靠关系的好时机，来获取潜在陷入困境的房产信息，这些房产可能需要合作伙伴或直接买家。通常情况下，你的人脉网络会发现比公开市场上更好的交易。
经济衰退期间应该投资哪种类型的多户住宅
对于在经济低迷时期应该购买什么类型的多户型资产，存在不同的观点。
一些投资者会利用经济低迷时期“换购”更高价值、地段更佳的资产。例如，他们可能会出售位于城郊核心地段的一栋50套公寓楼，然后换购位于市中心黄金地段的一栋20套公寓楼。这种想法认为：a) 随着房地产价值下跌，在经济衰退期间，地段优越的资产可以以折扣价购得；b) 核心市场必然会复苏，这些房产的价值最终会大幅上涨。
不过，其他投资者则会专注于扩大其B级和C级公寓楼的投资组合。他们的想法是，在经济衰退期间，这些房产的需求仍然最高。一些注重成本的租户会从A级房产涌向这些房产。还有一些潜在或曾经的房主被迫租房，从而租到更实惠的B级和C级公寓。
这两种策略都可以有效。
根据麻省理工学院房地产研究中心的数据，有证据表明，在经济衰退期间，一级市场的多户型房产往往比二级市场的房地产更能保值。一级市场的复苏速度也比二级市场更快（不过，这项研究是在新冠疫情之前进行的，有些人认为有新的证据表明情况并非如此——例如，旧金山市中心和曼哈顿的房地产市场仍在苦苦挣扎）。
然后还有产品类型的考虑。
即使在经济衰退期间，学生公寓和老年人公寓仍是两种表现良好的产品类型。新冠疫情期间，大学被迫暂时关闭，辅助生活设施也成为疫情的重灾区，这两种产品类型都受到了独特的影响。然而，在大多数经济衰退并非由全球疫情引发的情况下，这些产品类型的表现往往优于其他多户型资产类别。
这是因为在经济衰退期间，更多人选择投资教育，因此学生住房需求（包括校内和校外住房）增加。此外，无论市场状况如何，人们都会继续老龄化，因此他们仍然依赖老年住房和辅助生活社区提供的服务。
经济衰退期间如何增加现有多户型资产的价值
在经济衰退期间，许多多户型投资者不会扩大投资组合，而是将重点转向强化现有投资组合。以下是投资者为现有房产增值而采用的一些策略：
仔细考虑租户保留策略
通常情况下，大多数业主会专注于留住现有租户。他们可能会提出保持租金稳定，或提供其他一些优惠来缓解空置率。然而，在某些情况下，这种做法是短视的。业主应该结合当前的市场状况，仔细审视自己的单元。如果租户目前没有支付市场租金，那么即使冒着现有租户离开的风险，提高租金（甚至大幅提高）也可能更有利可图。
在实行租金管制的市场中尤其如此。虽然各地的租金管制政策各不相同，但大多数地方每年都会限制一定比例的租金。然而，这些规定通常允许业主在租户搬离后，将这些单元的租金提高到市场价格。例如，如果一位长期租户多年来每月支付 1,600 美元，而现在的市场租金接近 2,100 美元，那么让该租户离开可能更有利。该单元在以市场租金重新出租期间可能会有一些停工期，但租金的上涨很可能很快就会抵消这部分成本。
在单位移交时进行翻新
在租户入住期间，翻新和升级房屋单元可能会比较困难。相反，当业主意识到租户即将搬离（例如，他们决定不再续签租约）时，他们可以在重新出租之前开始准备翻新这些单元。经验丰富的业主会准备好所有材料、耗材和承包商，以便在单元空置后迅速采取行动，尽快使单元做好出租准备，从而减少停工时间和空置成本。
投资战略性物业改善
多年来，多户住宅市场一直保持强劲，且资本化率较低，业主得以推迟重大的资本改善。一些业主像经营自动取款机一样经营公寓——长期低成本的债务和两位数的租金涨幅使得多户住宅尤为有利可图。然而，拥有大量储备的业主或许会希望利用这些资金进行战略性的物业改善。这可以是增加或升级楼宇配套设施，改善楼宇大堂和其他公共区域，以及/或投资能源升级，从而实现长期节约。
重新制定供应商合同
经济衰退时期是重新评估所有供应商合同的好时机。仔细检查您支付给物业经理、租赁经纪人、园林绿化团队、维修和维护供应商等的费用。这其中可能还包括您的律师和资产经理。重新调整他们的合同并锁定长期、较低的利率，有助于在经济衰退期间增加现金流。
确定运营节省
增加现金流有两种方法：1）增加收入；2）降低成本。多户住宅业主可以尝试各种成本削减措施，例如实施RUBS系统，按比例向租户收取水电费。另一个策略是认真评估您的物业管理，无论是内部管理还是通过第三方管理。评估您的管理团队的绩效，并参考行业常见KPI，例如租金、空置率、维修和维护成本、重新出租单元的平均成本、单元“可出租”所需的时间等等。
探索提高房产价值的许可证或分区变更
“授权”房产是精明业主在经济低迷时期增值的另一个策略。假设一位业主拥有一栋占地四英亩、包含20个单元的公寓楼。业主可以利用这段时间将地块细分，然后申请在新地块上建造另一栋公寓楼所需的许可。
即使业主最终没有建造第二栋楼，但只要他们手头有许可，这栋房产的价值就会自动提升。随着市场行情的变化，业主可以将这块已授权的地块出售给有意建造新楼的人。预先授权的土地对买家来说很有价值，因为它消除了许可风险，而在许多社区，许可审批可能是一个漫长、昂贵且充满不确定性的过程。
虽然经济衰退的前景可能令人担忧，但投资者需要记住，房地产市场总是有起有落。大多数周期大约持续10年。距离上一次真正的经济衰退（全球金融危机）还有大约14-15年的时间，这意味着美国即将迎来另一场衰退。任何在这个行业待得足够久的人都会经历多次经济衰退。人们在这些时期的行为将影响他们复苏的可能性。
随着经济衰退即将来临，投资者应该采取积极措施来保护——甚至增加！——他们的投资组合，以确保他们能够安然度过下一场风暴，无论风暴有多严重。