BMO首席经济学家：加拿大房价这轮跌了20.5%，直逼美国2008——只是痛被移民盖住了

BMO首席经济学家：加拿大房价这轮跌了20.5%，直逼美国2008——只是痛被移民盖住了

BMO首席经济学家Douglas Porter在一份最新报告里扔了个重磅判断（Better Dwelling 10月13日报道）：加拿大这轮房价调整，幅度已经逼近美国2008年次贷危机时的水平，但经济账面上"几乎毫发无损"。Porter说，这可能是加拿大历史上最严重的一次房价修正——痛感没消失，只是被藏起来了。

跌20.5%还没崩，靠什么撑着

数字先摆出来：加拿大房价自2022年初峰值下跌了20.5%，美国2008年那轮跌了26%，已经是一个量级。但房价下跌的四年里，加拿大实际GDP年化还增长了1.7%，只比本世纪均值2.0%低一点——对一个高度依赖房地产的经济体来说，确实反常。

Porter列了几个缓冲垫：最后两年房价暴涨了50%，等于把受损人群压缩到了一个相对小的池子；这轮跌幅主要集中在两个省，近一半省份的房价基本没动；贷款压力测试提前挡掉了一批过度借贷的人；利率见顶不到一年就开始降，软化了冲击；还有65岁以上老人的消费占到了22.4%，靠养老金这类非工资收入撑着消费。

数据图：自制（数据来源：BMO Capital Markets / CREA）

痛去哪了？被人口增长"平均"掉了

但Porter话锋一转：这种"毫发无损"一部分是幻觉。到2024年初的两年里，加拿大人口年化增长2.8%，比GDP涨得还快——总量在涨，人均没涨，痛苦被"平均"掉了。

按人均算就露馅了：2022到2023年，五个季度里有四个季度人均实际GDP在跌，峰谷跌幅超过2%；同期失业率上升超过2个百分点。Porter指出，这种"人均产出掉+失业率跳升"的组合，过去60年里只在正式衰退期出现过几次。他的原话大意是：加拿大的楼市魔术，一部分是障眼法，跟当年的魔术表演一样。

Sarah点评：看总量会误判，看人均才知道钱包

这篇报告对GTA买家真正的提醒是：headline GDP还在涨，不代表你我的购买力没缩水。人均GDP跌、失业率升，说明普通家庭实际在变穷——这才是你现在去砍价的底气，不是"我觉得还能再跌"这种感觉。

另外，房价跌20.5%还没引发金融危机，不等于"没事了、到底了"；恰恰说明这轮调整是以"钝刀子"方式进行的，卖家预期还在慢慢松动，急售盘会继续冒出来。买方市场里，别被"经济有韧性"这种总量叙事忽悠，砍价看本地库存、看人均、看挂牌天数，不看全国GDP。

📌 原文链接：Better Dwelling《Canada's Housing Crash Rivals US In 2008, But The Pain Is Hidden: BMO》

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