我们在为客户构建投资组合时，会纳入机构级另类投资，例如私募房地产、私募债务和私募股权。我们利用另类投资来提供稳定的风险调整后回报，并降低投资组合的波动性。养老基金和捐赠基金等机构投资者广泛使用私募市场投资作为股票和债券等传统资产类别之外的多元化投资手段。例如，在2023财年，加拿大养老金计划的净资产总额达5700亿美元，另类投资占投资组合的一半以上。我们的客户通过多种另类投资方式投资私募房地产，包括Centurion Apartment REIT。
Centurion Apartment REIT专注于加拿大和美国的多户型租赁公寓楼和学生公寓物业。该公司的投资策略是以合理的资本化率购入估值过低的公寓和学生公寓物业，这些物业应具有低空置率、稳定的租户基础以及进一步的现金流增长空间。过去几年，Centurion Apartment REIT 见证了一系列趋势，为公寓市场带来了利好。
去年，强劲的移民和就业增长等诸多因素导致空置率下降，租金上涨。加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 的数据显示，2023 年全国专用租赁公寓的空置率降至 1.5% 的新低（2020 年和 2021 年为 3.1%，2022 年为 1.9%）。这是自 1988 年 CMHC 开始追踪全国空置率以来的最低值。两居室专用公寓的平均租金涨幅飙升至 8% 的新高（2022 年为 5.6%，2021 年为 3%），远高于 1990 年至 2022 年 2.8% 的平均水平。强劲的租赁需求继续超过供应。
加拿大正面临严重的住房供应短缺。根据我们的数据，我们认为住房供需失衡可能会持续很长时间。以下是一些需要考虑的因素：
- CMHC 估计，到 2030 年，加拿大将有 1819 万套住房可供供应。然而，CMHC 估计，要实现加拿大的住房负担能力，到 2030 年需要 2200 万套住房可供供应。住房供应存在明显缺口。需要更多的住房来恢复负担能力。据 RBC 称，到 2026 年，加拿大的租赁住房缺口可能超过 12 万套，几乎是目前加拿大专用租赁住房缺口 25,000 至 30,000 套的四倍。要实现市场平衡、租金稳定，加拿大需要在现有的专用租赁住房存量中增加 332,000 套。RBC 表示，当空置率为 3% 时，市场达到平衡状态，但我们还远未达到最佳空置率。
- 为了确保租赁市场的稳定和可负担性，显而易见的解决方案是增加专用租赁房屋和住房的供应，以满足当前和未来的需求。然而，在加拿大建筑行业技术工人短缺的情况下，满足住房需求将面临挑战。据加拿大帝国商业银行（CIBC）称，加拿大五分之一的建筑业从业人员即将退休。未来十年，将有至少30万人退休。与此同时，该行业正努力填补约8万个职位空缺——空置率创历史新高。与住房市场一样，就业市场的失衡也导致了劳动力成本的上升。事实上，建筑行业的工资涨幅是其他行业的两倍。由于混凝土、钢材、木材和其他材料价格上涨，以及利率上升导致借贷成本上升，总体建筑成本飙升（2022年比2020年上涨了51%）。成本上涨可能会促使开发商放缓开发进度，从而进一步增加住房供应压力。
- 加拿大的人口增长速度超过了住房开发速度。弗雷泽研究所报告称，新建房屋数量与人口增长之间的差距在过去 50 年里达到最大。从 2018 年到 2022 年，加拿大人口增长了 553,568 人（平均每年），而每年平均仅建造 205,762 套新房。在安大略省，同期住房竣工量不到人口增长的 30%。加拿大 2023 年前 9 个月的人口增长（+1,030,378 人）超过了自 1867 年联邦成立以来任何其他全年的总增长量。人口增长的一个重要因素是移民。加拿大的移民目标非常激进，计划在 2024 年至 2026 年期间接纳 148.5 万名新永久移民。如前所述，住房短缺。加拿大的人口增长只会加剧住房需求，导致空置房供应紧张，并削弱住房负担能力。住房建设根本跟不上。
所有这些趋势都表明公寓市场强劲。住房短缺、利率上升和成本上涨加剧了住房负担能力问题，迫使个人和家庭完全放弃购房，转而选择租房居住——这反过来又加剧了租赁市场的竞争和价格上涨，因为租赁公寓的供应无法满足需求。
我们认为，Centurion Apartment REIT 是公寓市场这些长期趋势的主要受益者。
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