什么是房地产投资信托基金？50年了,这种房地产投资工具却经常被投资者忽视。

房地产投资信托基金为各种规模的投资者提供了一种简单的方法,可以将历史上强大的房地产投资类别添加到他们的投资组合中。今天,超过了 8700万美国人 预计拥有房地产投资信托基金股份。

什么 都是 完全是房地产投资信托基金吗？REIT（房地产投资信托）是一家投资创收房地产的公司。想要的投资者 访问房地产 反过来,可以购买房地产投资信托基金的股票,并通过该股权有效地将房地产投资信托基金拥有的房地产添加到其投资组合中。这项投资使投资者能够接触到房地产投资信托基金拥有的所有财产。

是什么让房地产投资信托基金独一无二？REIT 的背景。

为什么要创建 REIT？

REIT 是在美国发明的 1960 年雪茄消费税延期 在艾森豪威尔总统的领导下。它们的目的是为普通投资者提供一种负担得起的方式来投资多元化的创收房地产投资组合。通过基于股票的模式拥有所有权,使其类似于共同基金在一个地方出售股票和汇集许多不同投资的方式。

REIT在很多方面都是独一无二的,法律要求他们遵循一套特定的运营要求,才能获得被指定为REIT的资格。与其他投资工具的一大区别是,REITs必须从房地产相关来源获得至少75%的总收入,并将其总资产的至少75%投资于房地产。法律还要求房地产投资信托基金将其房地产投资收入的至少 90% 直接分配给投资者。运营资金(FFO)在比较 REIT 之间的性能时,测量通常是最有用的测量之一。

事实证明,房地产在很多方面都是传统股票和债券投资组合的宝贵补充。房地产既可以通过升值获得长期回报,也可以通过股息获得定期收益。此外,房地产还有权使投资者的整体投资组合多样化。部分归功于这些运营要求,房地产投资信托基金为投资者提供了一种简单、负担得起、风险相对较低的房地产投资方式。然而,作为我们 检查下面的,并非所有REIT都是平等创建的。REIT的投资策略等属性,或者REIT是如何交易的,可以影响很多事情,包括它的盈利能力和多元化潜力。

REIT 如何发挥作用？

一旦基金成功获得房地产投资信托基金资格,投资者可以通过多种方式购买股票。REIT 汇集这种资本来投资不同类型的房地产投资。投资可以包括房地产投资信托基金对房地产的直接所有权、房地产贷款或两者兼而有之。

REIT 可以分类为 三个基本方法:

• （即股权或债务,如抵押贷款房地产投资信托基金）所追求的投资类型。
• 由（即交易所交易的房地产投资信托基金或非上市房地产投资信托基金）交易其股票的方式。
• 由他们关注的房地产部门（即医疗保健房地产投资信托基金或工业房地产投资信托基金）。

与共同基金一样,REIT 的每股股份代表部分所有权 所有的 基金持有的个人资产。因此,房地产投资信托基金股票价值和价格的任何变化都反映了房地产投资信托基金持有的个人房地产整体集合价值的变化。

REIT也像共同基金一样,由一名或多名基金经理进行专业管理,他们决定并实施REIT的投资策略。

REIT 如何赚取回报？

收入

在股权投资中,收入通常来自租户的租金支付等来源,通常是定期的。这些可能包括:

• 个人支付居住空间费用。
• 企业支付零售空间费用。
• 组织支付办公空间费用。

在债务投资中,收入是通过贷款利息支付获得的,贷款利息支付通常也遵循一致且预定的摊销时间表。

赞赏

如果房地产投资信托基金直接拥有财产（股权）,那么财产价值的任何增加或升值都会影响房地产投资信托基金本身的价值。因此,REIT 的各个股票的价值可能会随着 REIT 拥有的属性欣赏 – 而升值,或者当然,股票价值可能会升值 折旧 作为属性 失去 值。

REIT投资者如何实现回报？

REITs可以以收入或升值的形式获得回报一样,REIT投资者也可以实现相同类型的回报。对于创收投资,房地产投资信托基金投资者通常通过股息分配实现回报,股息分配代表个人房地产赚取的收入。股息分配通常由房地产投资信托基金定期按照投资者对整个基金的所有权份额的比例支付给投资者。

同时,为了实现基于升值的回报,投资者通常必须出售其房地产投资信托基金股票。与可以定期分配给投资者的收入不同,升值通常是在一次性一次性回报中出售股票时实现的。也就是说,当房地产投资信托基金出售基础财产时, 资本利得股息 可以分配给投资者,而无需这些投资者剥离其股份。通常,投资者以这种方式对股权投资（包括房地产投资信托基金）实现的任何升值都被归类为资本收益。

对于许多投资者来说,房地产投资信托基金的主要吸引力之一是它们有可能以升值和收入的形式提供回报。此外,这两种回报都有同步增长的潜力;与许多其他投资类型不同,房地产是一种 硬资产的,自然是供应有限,充满内在价值。随着对房地产的需求增加,房产的基本价值可以与其租金收入潜力同时增加。这是房地产成为历史上表现优异的资产类别的主要原因。

REITs为什么会受欢迎？

除了提供对大多数个人投资者通常无法触及的资产类别的广泛访问之外,一些房地产投资信托基金还可以以比其他投资方法更低的投资最低和风险水平提供这种访问。而且,重要的是,它们使获取房地产变得更加容易。

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REIT 如何实现这一系列优势？其一,他们为投资者提供日常房地产接触机会,包括商业房地产和其他房地产 没有随之而来的高风险 直接所有权。 直接所有权需要投资者提供许多前期和持续的资源,包括用于首付的大量初始资本。此外,需要大量的房地产专业知识、财务头脑和持续的物业管理来确保直接房地产投资顺利进行并获得净正回报。

除了这些障碍之外,直接所有权通常要求投资者在所有权期间将大量资本绑在单一资产中。根据投资者获得资本的机会,这自然限制了大多数投资者可以进行的投资数量,因此将风险集中在一种或少数资产上。另一方面,房地产投资信托基金通常持有资产组合,为股东提供跨多个房地产的固有多元化。这降低了任何单一投资的风险,并提高了投资组合经风险调整后的总回报潜力。

同样,房地产投资信托基金为投资者提供了投资许多投资的机会 种类 的房地产,因为他们可能无法以其他方式。房地产可能属于房地产的众多部门之一,例如商业建筑、医疗空间、住宅开发、工业项目等。REIT 可以在数量和类别上提供多样化。

最后,与大多数直接所有权选择不同,某些房地产投资信托基金的股票可以买入 鼠标点击几下。然而,如前所述,投资者在采取实际投资措施之前进行一切适当的尽职调查、自我教育并培养评估投资机会的能力仍然很重要。

REITs 提供哪些税收优惠？

除了选择通过传统税收优惠账户（例如退休账户）访问房地产投资信托基金的投资者可以获得的标准税收优惠外,房地产投资信托基金投资者还有可能享受其他一些重要的好处。

第一个也是最著名的税收优势实际上与基金被归类为房地产投资信托基金的基本能力有关。

• 为了获得正式的房地产投资信托基金称号,其中一项要求是基金每年必须通过股息分配向股东分配至少 90% 的应税收入。
• 如果基金成功满足获得房地产投资信托基金资格的要求, 然后这些收入不在公司层面征税。
• 相反,收益分配给投资者,并且仅在个人投资者层面征税。这消除了许多投资者面临的传统公司股票双重征税负担。缺乏公司级税收使投资者能够保留其总体回报的更大部分。而且,如果房地产投资信托基金拥有的房地产产生应税收入,其中绝大多数收益率(90% 或更多）将在一年内到达投资者’手中。

除了这些基本的分类税收优惠之外,还引入了显着的房地产投资信托基金税收优惠 2017年减税和就业法案（TCJA）中包含的条款。2018年开始,REIT投资者从REITs获得的应税收入（即作为股息）享受了额外的大量税收减免。

TCJA 推出的税法规定,支付给转嫁企业所有者或投资者的合格企业收入有权扣除高达 20%。

们进一步分解。以下是 TCJA 中改善房地产投资信托基金投资税收待遇的主要变化:

• 扣除额的大部分是法律对待转嫁业务的直接结果,几乎所有房地产投资信托基金都是如此。大多数房地产投资信托基金收入被视为转嫁,因为如上所述,法律要求房地产投资信托基金将其房地产投资收入的至少 90% 直接分配给投资者。
• 根据法律,扣除 20%為止 现在可用于获得合格的业务收入,这可以适用于个人收到的房地产投资信托基金收入。确切的扣除额可能会有所不同,具体取决于纳税人的扣除额 总计 应税收入。
• 有关此决定的详细信息、潜在例外情况以及如何计算确切金额的更多信息,请阅读更多 在这里。

REIT 的类型

REITs分类的许多特征,现在让我们仔细研究一下,这些特征有可能将一种REIT与另一种REIT区分开来。REIT的分类有许多不同的方法,但有三个基本因素。下面我们深入探讨了每个类别及其子类别,但该图表可以快速浏览一下总体细分:

REIT 如何分类
按投资类型
	股权	债务	混合 （股权 + 债务）
优点	高增长潜力。创收潜力巨大。基于部门的投资是可能的。	创收潜力巨大。稳定、固定的回报潜力。针对风险的强有力保障措施。	收入和长期升值的潜力。
缺点	比大多数类型的债务风险更高。升值时间表不太可预测。	没有长期增长潜力。	较少关注完成单一回报策略。
按市场类型
	公开交易	公共非贸易	私人
主要特征	SEC监管的。在公共交易所上市。高流动性。高访问量。	SEC监管的。未在公共交易所上市。流动性低。不同的访问权限。	没有 SEC 监管未在公共交易所上市。流动性低。访问权限有限。
按行业重点划分
有一些房地产投资信托基金专注于房地产部门或特定行业内的房地产资产。几乎所有专业类型的房地产都有以行业为中心的房地产投资信托基金。医疗保健房地产投资信托基金可能侧重于医院和养老院,而办公房地产投资信托基金可能侧重于办公楼和摩天大楼。同样,酒店 REIT 可以专注于酒店、汽车旅馆和度假村。零售房地产投资信托基金可以专注于店面和餐馆,住宅房地产投资信托基金可以专注于单户住宅、多户公寓楼、学生宿舍或老年宿舍。

投资类型

根据房地产投资信托基金基础持股的财务结构,对房地产投资信托基金进行分类主要有三种方法:

• 债务;
• 股权;
• 两者的混合体。

债务和股权投资各自呈现出自己的潜在利弊,并且各自对投资者的潜在回报状况有自己的影响。这可能包括投资者获得回报的频率以及投资者最终实现回报的机制。

股权

股权房地产投资信托基金参与其拥有的房地产资产的直接所有权（通常是运营和开发）,其中可以包括商业房地产和/或待售住房。Equity REIT 经理通常根据他们认为需要多少体力劳动和资本来定义他们的投资策略,以将投资资产提高到最高价值和产生收入的潜力。

在股权房地产投资信托基金的广泛类别中,有一些房地产投资信托基金专注于特定类型的股权策略。例如,一个 机会主义公平 REIT 专注于需要通过翻新或开发实现附加值的资产,以提高价值和租金收入潜力。其他股权房地产投资信托基金可能只能收购完全占用的、产生收入的稳定财产,从长远来看,这些财产需要更少的动手工作和资本。股权投资的租金收入往往很大,在快速增长的地区进行特别明智的投资可以产生最潜在的现金流。

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通常,使房产盈利所需的工作量越大,回报潜力就越大,但风险也就越高。

由于股权房地产投资非常适合长期投资视野,因此它们通常自然适合旨在支持个人退休或为投资者财务奠定持久基础的投资策略。

股权房地产投资信托基金的优势

• 长期增长的巨大潜力,包括更大的相对回报和机会主义策略。
• 潜在回报没有预定上限。
• 通过租赁房地产投资信托基金拥有的房产的租户支付租金来产生潜在的收入。

股权房地产投资信托基金的缺点

• 根据物业管理和/或改进的要求,股权投资可能需要更多持续成本。
• 较高的回报潜力伴随着较高的风险。
• 与债务投资相比,可用的保障措施更少。

债务

虽然一些房地产投资信托基金仅投资于股权,但其他房地产投资信托基金则专门投资于债务。债务与股权的价值通常取决于当前的经济状况,特别是利率趋势。

• 与包括财产所有权的股权房地产投资不同,债务（或抵押）投资是向股权所有者提供的贷款,以换取持续偿还本金和利息。
• 与股权投资不同,债务投资通常有定义的术语,指定付款金额以及从借款人向贷款人付款的时间表。摊销时间表可以有严格的结束日期,也可以是开放式的。
• 虽然债务投资的回报潜力通常不如股权投资的回报潜力高,但债务的相对一致性和现金流潜力可以带来自身的好处。

债务房地产投资信托基金的优势

• 许多债务或抵押贷款房地产投资信托基金（也称为 mREIT）被认为具有高收益潜力。如上所述,这些分配通常被视为收入并作为股息支付给投资者。
• 由于其投资’头寸,债务房地产投资信托基金的风险可能相对较低 资本堆栈。资本堆栈是在证券违约的情况下优先考虑投资者首先获得回报的机制。有利的资本堆栈定位使抵押贷款房地产投资信托基金资产对风险承受能力较低的投资者具有吸引力。

债务房地产投资信托基金的缺点

• 没有开放式增长潜力。
• 贷款的盈利潜力很大程度上取决于利率。

混合房地产投资信托基金

顾名思义,混合房地产投资信托基金投资于股权和债务房地产投资的混合体。

混合房地产投资信托基金的优势

• 混合房地产投资信托基金可以通过股权投资增值来支持长期增长,也可以通过债务投资和租金收入来支持创收。
• 通过利用债务和股权投资的混合方法,混合房地产投资信托基金可以进行任何看起来有吸引力的房地产投资。
• 混合房地产投资信托基金由于其混合投资结构的资产组合,更适合承受外部市场力量。

混合 REIT 的缺点

• 如果不高度关注股权或债务,混合房地产投资信托基金可能无法很好地实现收入或长期升值。

市场类型

REITs也可以根据其交易的市场进行分类,这最终决定了投资者如何访问它们。REIT的市场可以决定谁能够访问它以及投资最低限额,这种区别对于个人投资者来说至关重要。

首先,房地产投资信托基金大致分为是否受证券交易委员会（SEC）监管;其次,其股票是否在交易所交易。

• 公开交易的房地产投资信托基金 SEC注册并在公共证券交易所上市,就像上市公司的股票一样。
• 私人房地产投资信托基金 既没有在 SEC 注册,也没有在交易所上市交易。
• 公共非交易房地产投资信托基金 都是 SEC注册的但是 不是 在公共交易所上市。它们有时也被称为非上市房地产投资信托基金。（x）,在2019年10月10日开始实施,在2019年10月10日开始实施,在2019年10月10日开始实施,在2019年10月10日开始实施如下所述,Fundrise的eREITs是独一无二的基金,不属于任何传统的REIT分类。然而,它们的运营方式与公共非交易房地产投资信托基金最相似。)

公开交易的房地产投资信托基金

公开交易的房地产投资信托基金为投资者提供 SEC 监管、公开报告和公开交易所公开交易的好处。证券交易所交易为投资者提供了一种无需最短持有期即可获得流动性的简单方法。然而,这种获得日常流动性的方式具有一种内在成本,称为“流动性溢价,”它降低了投资的盈利潜力。

许多投资者默认渴望流动性,因为这是股市的共同特征。但支付“流动性溢价”通常不符合投资者的最佳利益,特别是如果他们追求交易最少的长期增长,例如建立退休储蓄账户。

投资房地产投资信托基金的另一种公开、流动的方式是通过 ETF（交易所交易基金）。REIT ETF,例如 先锋房地产投资信托基金、通过单一公开交易基金投资于多个公共房地产投资信托基金。REIT ETF 使多个公共 REIT 可以在一次多元化发行中访问,类似于指数基金持有的证券。

公开交易的房地产投资信托基金最大的缺点可能是它们的表现是 与更广泛的公共市场高度相关。这种相关性会导致波动,因此股价很容易随着股市的涨跌而波动。无论房地产投资信托基金拥有的基础财产是否发生任何重大变化,这种情况都可能发生。

由于与公共市场的这种相关性,公开交易的房地产投资信托基金几乎没有提供超出标准公共市场资产的真正多元化,—这是投资房地产等新资产类别时通常预期的东西。

私人房地产投资信托基金

顾名思义,私人房地产投资信托基金既不在 SEC 注册,也不在交易所交易。由于未在公共交易所上市,私人房地产投资信托基金通常提供低流动性。然而,这一特征也意味着它们的表现与股市的表现无关。这意味着私人房地产投资信托基金可以提供强有力的资产类别多元化作为真正的替代投资。

由于未在 SEC 注册或在交易所交易 —,并且根据法规 — 私人房地产投资信托基金仅适用于机构投资者和认可的个人投资者。他们还倾向于承担更高的最低投资金额以及高额费用,这对于许多有资格投资的投资者来说可能令人望而却步。

公共非交易房地产投资信托基金

非交易 REIT（或非上市 REIT）最近越来越受欢迎,因为它们可以提供更广泛的访问权限,这在很大程度上要归功于 2012 年就业法、其多元化潜力,以及一些非交易性房地产投资信托基金的历史表现,为投资者提供了一致的两位数回报。

由于公共非交易性房地产投资信托基金受美国证券交易委员会（SEC）监管,因此它们遵循与传统公共房地产投资信托基金（SEC）类似的标准。这意味着它们提供了相当大的透明度,包括公开报告。但由于非交易性房地产投资信托基金没有在公共交易所上市,因此不会为投资者提供在二级市场上出售股票的方式,从而提供较低的流动性。

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然而,与私人房地产投资信托基金一样,由于非交易房地产投资信托基金不是公开交易的,因此其绩效与公共市场投资的绩效（以及波动性）无关。与私人房地产投资信托基金一样,这些特征使公共非交易房地产投资信托基金成为一种合法的选择,作为“替代投资,”通过添加新的资产类别来使您的投资组合多样化。

值得注意的是,就像私人房地产投资信托基金一样,公共非交易房地产投资信托基金的可及性和投资最低限度可能因房地产投资信托基金而异,同样是因为它们不是在交易所出售或交易的。

行业焦点

股权房地产投资信托基金根据其投资的财产类型进一步分类。这就是 REIT 策略真正可能存在分歧的地方。可用的房地产投资信托基金部门的类型多种多样且范围广泛。REITs 专注于各种可以想象到的房产类型,从公寓楼到数据中心再到自助存储设施。有一些房地产投资信托基金,例如专注于医疗保健房产的医疗保健房地产投资信托基金、专注于家庭的住宅房地产投资信托基金、专注于购物的零售房地产投资信托基金等。

如果您有兴趣持有某一类特定房产,则有可能存在专门从事此类房地产的房地产投资信托基金。

如何投资房地产投资信托基金

投资者有多种投资房地产投资信托基金的选择,从公共交易所的非常简单的访问到新的在线投资平台,例如 筹款。

私人市场

as 上面解释过中,私人房地产投资信托基金通常仅限于可以直接或通过私人网络查找和访问资金的机构投资者和认可投资者。私人房地产投资信托基金本质上是排他性的—,通常需要比公共市场或新技术驱动的投资选择更高的最低投资。这些障碍自然将私人市场投资限制在更有经验、人脉广泛、富裕的投资者手中。

公共市场

另一方面,传统的公共市场允许投资者以购买股票、共同基金、ETF、指数基金或其他证券股票的方式访问公开交易的房地产投资信托基金。由于公开交易的房地产投资信托基金在公共交易所上市,投资者可以通过经纪人服务轻松购买这些基金的股票。公开交易的房地产投资信托基金还具有高流动性的优势。REITs的表现却与股票、债券、大宗商品、以及市场层面上在股票市场交易的其他证券高度相关, 公共房地产投资信托基金无法提供有意义的多元化 对于大量投资于传统公开交易资产的投资者来说。

新的投资平台

过去十年,房地产投资信托基金投资领域最令人兴奋的发展之一是创建并越来越多地采用新的在线房地产投资平台,为投资者提供通过房地产投资信托基金获取房地产的机会。

这是一个重大发展,因为在引入在线平台之前,许多房地产投资信托基金（包括私人房地产投资信托基金和一些公共非交易房地产投资信托基金）对投资者有严格的限制。然而,《就业法案》带来的监管进步降低了一些房地产投资信托基金的壁垒,并最终使更多投资者能够获得房地产资产类别。

许多在线房地产投资信托基金的直接接入模式避免了私人市场的严格排他性,同时仍然努力由基本健全和高机会的房地产提供支持。尽管如此,一些房地产投资平台仅提供需要五位数一次性最低限额才能开始的房地产投资信托基金,但其他平台（例如 Fundrise）则为未经认可的投资者提供房地产投资信托基金 投资最低低至 10 美元。

总之,房地产投资平台使投资者能够获得公共房地产投资信托基金根本无法获得的房地产质量,而且它们的进入门槛较低,就像私人房地产投资信托基金无法做到的那样。因此,在线房地产投资有潜力为许多投资者提供两全其美的服务。与所有投资一样,费用、准入细节、最低投资额和流动性等重要因素因平台而异。

资金筹集和 eREIT

Fundrise是第一个房地产投资平台,它为任何人创造了一种简单、低成本的方式,以低至10美元的价格投资私人市场房地产,并以以下形式获得其历史上一致的回报 股息 並 赞赏。Fundrise 为互联网时代重新发明了 REIT 包含多元化投资组合的资金筹集 eREIT:有史以来第一个完全在线的房地产投资信托。

因此,Fundrise eREIT 提供了大多数投资者以前无法获得的独特优势:

• 作为私人市场投资,Fundrise eREIT 为大多数投资者提供了有意义的多元化,因为与公共市场投资的波动性相关性远低于公共同行。
• Fundrise eREITs 成本低、费用低,这要归功于 Fundrise 提供直接分销的在线平台。这种方法删除了 许多传统投资方式仍然依赖的中间商的,消除最终降低投资回报潜力的成本和费用层。
• 与其他私人市场投资不同,对 Fundrise eREIT 的投资可以通过我们的有限基础提供流动性 兑换计划。*
• eREIT 是独特的基金,不属于任何传统的 REIT 分类,尽管它们的运作方式与公共非交易 REIT 最相似。会（SEC）监管,并被要求遵循严格的报告要求,包括年度审计和定期财务报告。
• 非认可和认可的投资者均可获得融资。

您可以了解有关开设自己的投资账户的更多信息,其中包含各种 Fundrise 房地产 在这里。

把这一切放在一起

正如您所看到的,房地产投资信托基金有多种类型和专业。然而,在 一 从重要意义上说,所有房地产投资信托基金对许多投资者来说都是一个重大机遇:有机会以管理基金的形式将房地产添加到投资组合中,而无需直接拥有的麻烦和费用。

房地产长期以来一直被认为是一个具有重要历史意义的投资类别,有可能提供更高的投资组合多元化、低波动性和卓越的风险调整回报。房地产投资信托基金不仅可以轻松投资房地产,还可以立即投资房地产 众多 的房地产资产,通过简单地购买单一REIT的股票。虽然并非所有房地产投资信托基金都易于获取或特别便宜,但许多房地产投资信托基金都很容易获得。由于这种可及性,房地产投资信托基金通常可以为个人成为房地产投资者提供最具吸引力的途径。

最终,由每个投资者决定自己的情况和个人喜好。例如,一些投资者会发现完全私人房地产投资信托基金的财务和监管限制不存在任何问题,他们可能认为私人房地产投资信托基金的利弊是值得的。对于许多其他投资者来说,开放的可及性和可负担性将使公开的房地产投资信托基金—（无论是交易的还是非交易的—)成为明确的选择。最后,对于许多投资者来说,Fundrise 的 eREIT 等新替代方案可能被证明是最引人注目的选择。无论您作为投资者的经历如何,都有很可能有适合您的房地产投资信托基金投资选择。

通过房地产投资信托基金,房地产投资可以简单且成本相对较低。任何希望获得房地产的投资者都应该与税务顾问一起探索通过房地产投资信托基金这样做的选择。