投资商业房地产的方式多种多样，既有主动投资，也有被动投资。被动投资的方式包括通过房地产投资信托 (REIT) 和房地产基金。 REITs和房地产基金都是投资商业房地产的绝佳方式，但运作方式却截然不同。REITs提供了巨大的流动性。而投资房地产基金则需要将资金锁定，通常长达数年。
投资商业房地产已成为人们分散投资组合、对冲市场波动的一种流行方式。投资商业房地产的方式多种多样，既有主动投资，也有被动投资。被动投资的方式包括通过房地产投资信托 (REIT) 和房地产基金。
REITs和房地产基金都是投资商业房地产的绝佳方式，但运作方式却截然不同。REITs提供了巨大的流动性。而投资房地产基金则需要将资金锁定，通常长达数年。
它们的进入门槛也大相径庭。例如，房地产投资信托基金（REIT）很容易以较低的股价购买，而且通常可以交易。而房地产基金通常有最低投资门槛。这些基金的投资成本可能高达数万美元（甚至更多），而且无法退出。
在今天的文章中，我们将探讨房地产投资信托基金 (REIT) 与房地产基金之间的主要区别。这样，像您这样的投资者就能确定哪种投资方式最适合您。
什么是房地产投资信托基金 (REIT)？
REIT 代表“房地产投资信托”，是一家拥有和/或管理创收商业房地产的公司。
REIT 种类繁多。有些专注于特定产品类型，例如多户住宅、零售、酒店、养老院、自助仓储、工业地产等。而另一些则在产品类型方面更加开放，专注于特定地区，例如东南地区或中西部地区的商业地产。
当有人投资房地产投资信托基金（REIT）时，本质上他们是在购买拥有和管理房地产的公司的股份。他们并非购买实际的房产或实际房产的股份。购买REIT类似于购买苹果、菲利普莫里斯或伯克希尔·哈撒韦的股票。
当你投资这些股票时，你投资的是公司本身，而不是其具体产品。同样的理念也适用于房地产投资信托基金 (REIT)。
投资商业房地产的房地产投资信托基金
REITs 是投资商业地产的一种热门方式，尤其适合资金有限的投资者。此外，REITs 的准入门槛较低，只需不到 100 美元即可购买一股。
投资房地产投资信托基金 (REIT) 的优势在于这些股票流动性极高。只需点击按钮即可买卖 REIT 投资，就像交易其他股票或债券一样。REIT 的流动性对于那些希望通过投资商业房地产来分散投资组合，但又无法或不愿长期持有资金的人来说尤其具有吸引力。
REIT 的要求是什么？
为了获得房地产投资信托基金 (REIT) 资格，公司必须满足以下标准：
- 房地产必须占公司总资产的至少75%；
- 公司总收入中至少有75%必须来自租赁组合。这可能包括租金和房产销售收入。
- 至少 95% 的总收入必须来自被动收入。
- 公司应税收入的至少 90% 必须以股息的形式定期返还给股东。
- 公司运营第一年后必须拥有至少 100 名股东。其中，不超过 5 名投资者持有的股份占总股份的 50%。
- 该公司必须构建为受董事会或受托人监督的应税实体。
要求至少有 100 名股东往往是公司在试图获得房地产投资信托基金 (REIT) 地位时面临的最大障碍之一。
与传统房地产不同，许多房地产投资信托基金 (REIT) 在证券交易所公开交易。公开交易的 REIT 必须在证券交易委员会 (SEC) 注册。其他 REIT 则为私募交易，无需在证券交易委员会 (SEC) 注册。通常，只有机构投资者才能投资私募交易的 REIT。
什么是房地产基金？
投资基金种类繁多，包括共同基金、货币市场基金和对冲基金。房地产基金只是投资基金的另一个分支。具体来说，房地产基金专注于投资能够产生收益的房地产。
房地产基金为人们投资商业房地产提供了另一种途径。房地产基金将汇集来自多个来源和投资者的资金。然后，该基金将根据其预先设定的投资标准，代表投资者进行投资。
与房地产投资信托基金 (REIT) 类似，一些基金会根据产品类型（例如多户住宅、零售或办公）设定投资参数。而另一些基金则会将投资集中在特定地理区域（例如东北或西南），而与产品类型无关。
一些房地产基金也会有严格的投资理念，例如增值开发或彻底改造开发。其他基金的结构可能倾向于买入并持有已经稳定的资产。
房地产基金通常由在房地产行业拥有多年或以上经验的发起人牵头。基金经理会分析所有投资机会，然后根据基金的参数，运用集合资金，对精选项目进行投资。
REIT 与房地产基金：有何区别？
REITs 与房地产投资基金之间存在一些差异。其中最显著的两点与流动性和实际投资产品有关，我们将在下文中对此进行更详细的描述。
如上所述，房地产投资信托基金（REIT）具有高度流动性。REIT份额的买卖就像任何其他股票或债券一样便捷。而房地产基金投资的流动性则要差得多。
大多数基金的生命周期为3至7年，投资者的资金可能会在此期间被套牢。这被称为流动性/非流动性溢价，具体如下：
流动性溢价
投资者购买股票时，交易几乎是即时完成的。投资者只需点击按钮，交易几乎立即执行。因此，股票的流动性几乎与现金一样强。
相比之下，商业地产本质上缺乏流动性。投资者考虑购买房地产时，从做出购买决定到实际完成交易需要很长一段时间。由于尽职调查、合同谈判、债务配置以及其他与商业地产交易相关的因素，这一时间会延长，在某些情况下可能需要数月才能完成。
因此，REIT 的运作方式是，通过创建一种可即时交易的投资工具，将原本流动性较差的资产（商业房地产）转化为流动性资产，这会产生溢价，或者说成本。溢价是投资者通过 REIT 购买房地产所产生的成本，通常以费用的形式收取，例如交易费、管理费、经纪费等。
这就是流动性溢价——通过房地产投资信托基金 (REIT) 购买房地产比直接购买成本更高，因为投资者享受到了流动性的额外好处。
非流动性溢价
非流动性溢价是指投资者通过投资非流动性房地产资产（例如基金中的资产）而获得的额外财富和收入。当投资者将资金投入基金时，他们预期在相当长的一段时间内（通常是几年）无法收回本金。
同样，他们也无法将基金份额交易给其他投资者。换句话说，他们被锁定在基金中，短期内撤资的选择非常有限。
为了弥补投资此类流动性较差的资产所带来的不便，投资者将获得显著更高的回报。他们不仅能享受到当前支付或应计的优先收益（股息）。而且，他们通常还期望获得数倍于初始投资的回报。
因此，投资基金比投资房地产投资信托基金 (REIT) 的利润要高得多，这被称为“流动性溢价”。
以下是 REIT 和房地产基金之间差异的更全面概述。
REITs 和房地产基金有不同的最低投资额
购买房地产投资信托基金 (REIT)，您购买的是拥有或管理投资物业的公司的股份。该公司的股票价格可能只有几美元，很少超过几百美元。因此，对于希望投资商业房地产的人来说，REIT 的准入门槛要低得多。
房地产基金的投资最低限额通常要高得多。通常情况下，基金要求的最低投资额至少为 5 万美元，有时甚至更高。有些基金只对合格投资者开放，而有些基金则更为开放，只要投资者的资金达到最低投资门槛即可。
REITs 与股票和 ETF 类似，但房地产基金与传统共同基金类似
投资商业地产的主要优势之一是，由于其流动性较差，它不会像股票市场那样波动。然而，由于大多数房地产投资信托基金（REIT）都是公开交易的，因此它们的表现更接近股票，而非传统的商业地产。
例如，房地产投资信托基金 (REIT) 可能会经历与其他股票相同的波动，甚至每天都是如此。这意味着，与其他形式的商业房地产（例如直接持有或通过房地产基金投资）相比，REIT 更有可能经历大幅波动。
REITs 也会像股票和 ETF 一样，持续向股东派发股息。与此同时，房地产基金的表现更接近传统的共同基金。
房地产基金通常通过升值（即基金资产增值）实现增值。它们不像房地产投资信托基金（REIT）那样为投资者提供短期收益或股息，但一些房地产基金会以优先收益的形式派发股息，前提是基金中的标的资产能够产生足够的现金流，从而实现派息。
REITs和房地产基金提供不同的税收优惠
REITs 的独特之处之一是，它们必须将至少 90% 的应税收入返还给股东。因此，它们被视为“直通”公司，无需缴纳任何公司税。正因如此，REITs 的股息往往高于标准普尔 500 指数成分股的平均股息。
此外，美国国税局 (IRS) 对其规定进行了修改。从 2018 年开始，共同基金持有的房地产投资信托基金 (REIT) 的收入分配有资格享受新的 20% 转嫁抵扣。这项新的转嫁抵扣被称为合格商业收入 (QBI)。
所有个人均可享受QBI抵扣，无论其收入水平如何。这意味着，原本按最高税率37%缴纳利得税的个人，现在最高税率仅为29.6%。这对房地产投资信托基金（REIT）投资者来说是一项重大税收优惠。
尽管有此变化，任何持续买卖房地产投资信托基金 (REIT) 股票的人仍需缴纳短期资本利得税。另一方面，鉴于大多数基金的存续期，房地产基金的收益往往适用较低的长期资本利得税率，除非这些收益是按优先收益支付的，在这种情况下，收益将按常规所得税税率征税。
房地产基金的投资者还可以享受相当于纳税申报单上 20% 扣除的转嫁折旧，具体取决于基金的结构。
房地产基金的杠杆率往往更高
房地产基金通常会汇集投资者资金，然后将其与银行贷款（或杠杆）相结合，投资商业房地产。大多数私募基金在投资房地产时会使用50%到80%的杠杆。
REITs 往往更为保守，平均杠杆率仅为 30% 至 50%。REITs 之所以更为保守，很大程度上与其生命周期有关：REITs 的结构旨在长期存在，远远超出任何市场周期。低杠杆率使 REITs 能够更好地抵御经济衰退，从而有助于保护股东资本。
基金通常设定一个固定期限，通常为三到七年，届时基金解散，投资者将获得本金返还。根据市场周期的状况，基金可以承担更大的杠杆。但要知道，基金的存续期通常不会超过一个市场周期。
房地产基金为投资者提供更多控制权
对房地产投资信托基金 (REIT) 的一个主要批评是，投资者只是数百甚至数千甚至数万投资者中的一员。因此，个人投资者几乎无法决定投资方式和时间、投资类型或其他关键决策。REIT 的投资者实际上没有任何控制权。通常，他们只控制着自己持有的股票的买卖。
投资房地产基金的人与决策者的关系更加密切。大多数基金限制投资者人数。因此，发起人可以与每位投资者建立更密切的关系。
许多基金文件甚至赋予有限合伙人投资者一定的投票权，例如批准或否决发起人商业计划的重大变更。
基金有时还会提供其他投资者控制权，例如，如果发起人存在重大过失或对基金存在其他重大管理不善的情况，有限合伙人 (LP) 有权买断发起人的部分股权。
这种程度的控制权，即使有限，也往往是被动投资者的中间地带。他们不像投资房地产投资信托基金（REIT）的人那样被动，但也并非真正主动的投资者。他们是被动投资者，对基金及其业绩拥有一定程度的掌控权。
REIT多元化有助于降低投资者风险
投资房地产投资信托基金 (REIT) 的吸引力之一在于，REIT 通常拥有数十个，甚至数百个或数千个投资物业。与房地产基金相比，这种多元化投资有助于降低投资者的风险。房地产基金可能只包含少数几项投资，具体取决于基金的规模。这将投资者的风险集中在少数几笔交易上，如果其中任何一笔交易表现不佳，就可能拖累整个基金的业绩。
话虽如此，一些房地产投资信托基金（REIT）专注于单一产品类型投资，例如零售或酒店业。这为投资者带来了不同的投资风险。如果该产品类型表现不佳，REIT 也可能陷入困境。当然，对于只投资单一产品类型的基金来说，情况也是如此。
房地产基金对于买入并持有的投资者来说更有吸引力。
与联邦政府规定每年向投资者分配大部分利润的房地产投资信托基金 (REIT) 不同，房地产基金的结构通常为保留在基金中，直到资产再融资或出售为止。
房地产基金更依赖投资组合增值而非现金流。本质上，这使得房地产基金对买入并持有的投资者尤其有吸引力。那些寻求规模较小、收益更快、更稳定分配的投资者更适合投资房地产投资信托基金 (REIT)。
REIT 与房地产基金的对比
对于那些希望通过增加商业房地产等另类投资来实现投资组合多元化的人来说，房地产投资信托基金和房地产基金都是绝佳的途径。
话虽如此，房地产投资信托基金 (REIT) 与房地产基金之间差异巨大。选择哪种投资方式，很大程度上取决于您的投资资本规模、风险承受能力、流动性需求以及投资期限。